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土地の価格、一物四価とは
自分に合った資産形成で、心豊かなライフスタイルを創るための“エレガンス”なマネー術を伝授する、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、マネーコーチの吉森ゆきです。
土地を買おうとするとき・売ろうとするとき、相続でもらうとき、固定資産税を計算するとき、すべて価格が違って混乱したことはありませんか？
土地の価格は一物四価（いちぶつよんか）といって、不動産投資をする上で土地について考える時、いくつもの価格を見ることになります。
今回は、それぞれの評価方法と、不動産投資での活用について解説していきます。
目次
不動産投資で失敗しないために
私は、アパート・マンションを経営していますが、物件を買うにあたり、銀行融資はどうなるか、利益はどれくらい出るのか、自分で電卓を叩き、様々なシミュレーションを行いました。
これは不動産屋さんから提案された物件を、勧められるがまま買うのではなく、自分で良し悪しを判断しなければならないと思ったからです。
不動産は非常に大きな買い物です。
どんな物件を買うかで、不動産投資の成否が大きく変わっていきます。
悪徳業者に騙されないためにも、悪徳業者でなかったとしても良くない物件を買ってしまわないためにも、不動産に関する計算を自分でできるようになるというのは非常に大切なことです。
そのためのひとつの知識として、知っておきたいのが一物四価なのです。
一物四価とは
土地の価格はその価格をつける目的によって、様々に変化します。
代表的なものは、実勢価格、公示価格、固定資産税評価額、相続税評価額。
ひとつの土地に4つの価格があるため、一物四価と呼ばれています。
それぞれの、価格の決まり方、活用事例はどんなものでしょうか。
実勢価格
土地を売りたい時、買いたい時、実際に売買される際の価格です。
「時価」とも言われます。
土地は、地域、形状、方角、接道状況など、ひとつとして同じものはなく、固有の条件を持っています。
その条件や、売買の当事者同士の事情が相まり、当事者間で交渉され、取引価格が決まります。
需給と供給のバランスが取れた値段。
不動産投資でも、物件の売買取引が成立する値段となります。
国土交通省が運営する、「土地総合情報システム」で実際に行われた売買価格を知ることができます。
公示価格
毎年、3月になるとニュースで取り上げられる公示価格。
日本全国各地の土地の値段の動きを知ることができます。
公示価格は、適正な地価の形成に寄与するために国土交通省が公示するもので、毎年1月1日時点における全国の標準地の更地の価格です。
主な役割は、
- 一般の土地の取引に対して指標を与えること
- 不動産鑑定の規準となること
- 公共事業用地の取得価格算定の規準となること
- 土地の相続評価および固定資産税評価についての基準となること
などがあります。
この公示価格を基に、様々な土地の取引が行われているのです。
土地を売りたいときには値段を決める基準となりますし、販売されている物件の値段が適正かどうかを判断する基準ともなりますから、売買の際には知っておくと良いでしょう。
公示価格についても、「土地総合情報システム」にて確認することができます。
固定資産税評価額
土地を所有していれば毎年課される固定資産税や都市計画税の算定基準となる価格です。
また、土地を取得するときに課税される、不動産取得税や登録免許税の算定基準にもなります。
土地を持つことでかかる税金は、買った値段は関係なく、固定資産税評価額から決まるということです。
上記の公示価格の70％が目安となり、土地のある各市町村（東京23区は東京都）によって決定され、3年ごとに評価額の見直しが行われています。
毎年春頃に固定資産税の納税通知書が届きますので、その価格を知ることができますし、市区町村の役所で閲覧できる「固定資産税台帳」にも記載されています。
また、一般社団法人資産評価システム研究センターが運営する「全国地価マップ」でも知ることができます。
不動産投資において、固定資産税は大きな固定費です。
購入の前にしっかりと把握し、収支シミュレーションを行なっておきましょう。
相続税評価額
相続や贈与の際に、税金の算定基準となる価格です。
公示価格の80％が目安となっており、毎年1月1日における価格が、7月初旬に国税庁から公表されています。
相続税路線価（道路に面する標準的な土地の1㎡あたりの価格）と、土地の面積から算出できます。
路線価図から、調べたい土地を見つけ、接する道路に記載された数字を見ます。
単位は千円／㎡なので、「100D」とあれば、100,000円／㎡。
土地の広さを掛ければ、相続税評価額が算出できます。
相続でご心配がある方は、相続の心配を専門家に相談する前に、おおよその値段を知ることができますのでぜひ活用してみてください。
また、相続税路線価は、「積算価格」という金融機関が物件を評価する際に使用されます。
この価格によって、融資の金額や担保評価が変わっていきますので、不動産投資においても重要な価格です。
物件の金融機関評価はどれくらいになるのか、ご自身でも計算できるようになりましょう。
まとめ
このように、土地の価格はその目的によって違う基準で評価されています。
実際に取引される実勢価格だけに目が行きがちですが、様々な価格を知り、不動産投資の戦略を立てていくことが重要です。
各省庁のWEBサイトを参考にし、融資の打診、収支シミュレーションなど行っていきましょう。