不動産投資における入居者募集活動

自分に合った資産形成で、心豊かなライフスタイルを創るための“エレガンス”なマネー術を伝授する、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、マネーコーチの吉森ゆきです。

本業を持ちながら収入の柱を増やすために不動産投資をされる方にとって、とても重要な活動となるのが、入居者募集です。

どんな物件を保有していたとしても、ある程度の間隔で退去者が発生します。

そこからいかに短期間で、しかも費用を最小限にして次の入居者の方を見つけるのか、不動産投資家としてのスキルが問われるところです。

安定的な家賃収入を得ていくために、入居者募集にどんな工夫ができるのかをご紹介します。

不動産投資と入居者募集活動とは

不動産投資を行うほとんどの方が、不動産管理会社と管理委託契約を結び、物件の管理を委託します。

管理会社を使わずに自主管理を行うこともできますが、手間暇が非常にかかるため、やはり副業として不動産投資をされる方には、管理会社を利用することをお勧めします。

管理委託契約により、日々の入居者さんからの要望等の対応、物件のメンテナンス、家賃の回収などお任せできることになり、不動産オーナーになったとしても自分の負担を増やさずに済み、本業がある方はそちらに専念することができます。

私も2つの物件を所有していますが、どちらも管理会社に委託して運営しています。

この管理委託契約には、入居者募集の代行も含まれていますので、基本は管理会社が募集業務を担ってくれます。

管理会社は入居者からの解約通知を受け取ると、まずオーナーに連絡をし、次の募集要件を決定し、不動産仲介会社に物件の情報を渡していきます。

情報を受け取った仲介会社は、自社のWebサイト等に情報を掲載したり、店舗に貼り出しを行ったり、募集が開始されていきます。

オーナーとしては、家賃や共益費などの募集要件を決める程度で、あとは仲介会社が入居者を決めてくれるのを待つ、というのが一般的なスタンスです。

入居者募集活動の実態

管理会社に依頼しているオーナーとしては、委託しているため自身でできることは少ない、と思われがちなのですが、早期に入居者を決めるために努力できることもあります。

仲介業者とのコミュニケーション

私はこれがいちばん重要だと考えています。

仲介業者の営業マンは物件探しをするお客様に対し、ご希望を伺いながら、自分のお勧めする物件を提案していきます。

しかし物件は山ほどあります。

似たような条件の物件も多いです。

そんな中、どの物件をピックアップして提案するかと言えば、

お勧めしたい物件として頭に入っている

ものから提案していくでしょう。

日頃から良好なコミュニケーションがあるオーナーの物件の方が、ご案内の優先順位が上がる、オーナーのためにも早急に入居を決めなくてはと考えるのではないでしょうか。

私も季節の挨拶に店舗に伺ったり、状況を伺う電話をしたり、定期的に連絡をとってコミュニケーションを大切にしています。

管理会社からの提案に積極的に対応する

入居者が入れ替わる時には、壁紙やフローリングの張り替え、エアコンの設置、各種設備の取り替えなどを適宜行います。

オーナーとして、新しい入居者のためにと考えて行うのも良いですが、管理会社や仲介会社からの提案を受けて行うことも多いです。

管理会社や仲介会社は募集にあたり、他の物件との競争力、物件探しをする方達のニーズを汲み取って、提案をしてくれます。

だからといってすべてを言いなりに実施していく、というのではなく、本当に必要かどうか、費用対効果を考えなければなりません。

なるべく無駄な費用はかけたくない、という気持ちもありますが、その費用を削ったために入居者がいつまでも決まらないのでは、余計に損失が嵩んでいきます。

ここは不動産投資を事業として捉え、どう経営していくのか、その手腕を問われるところでもあります。

経験値が上がればその感覚もわかってくるかと思いますが、こちらも管理会社や仲介会社とのコミュニケーションをよく取り、適宜決めていくことをお勧めします。

管理会社、仲介会社としても提案を気持ちよく受け入れてくれたオーナーの物件は、優先的に紹介していこうという気持ちになるのではないでしょうか。

広告料を増額する

これは最終手段として考えています。

入居者が決まると、仲介会社に手数料をお支払いします。

手数料には募集業務にかかる事務全般にかかる費用、報酬が含まれ、仲介手数料、広告料がそれに当たります。

その仕組みは以下のとおりです。

広告料の相場は1ヶ月分程度ですが、入居付を急ぐ場合には、さらに1ヶ月分追加し、募集活動を積極的に行ってもらうことができます。

入居募集活動は日々の活動と工夫から

不動産投資を順調に進めていくためには、とにもかくにもまずは家賃収入を確保すること。

満室経営を目指します。

ですから退去者が出たら、すぐに次の入居者を見つけるために行動を起こしましょう。

私の管理する物件では、入居者募集にあたり広告料を増額したことはありませんが、物件の地域や競合物件の数などによって対策は様々かと思います。

まずは信頼できる管理会社に委託していることが条件ですが、相談しながら、できる工夫をしていきましょう。

その初動がより円滑にスピーディーになるように、日頃からコミュニケーションをとっておくことがお勧めです。

安易にコストを増額するのではなく、多少手間をかけるだけで入居者が決まるスピードは格段に違いますから、ぜひ取り組んでみてほしいと思います。

また、この入居者募集に際し、管理会社がどのようなサポートをしてくれたのか、ヒアリングを行ったりよく観察していきましょう。

今後も管理をお願いしてもよい管理会社なのか、検討するよい機会になるかと思います。

満室経営で、健全な不動産投資を

入居者が無事に決まれば、一安心です。

諸々の手続きはすべて仲介会社が行ってくれ、一定期間家賃が安定して入ってくるだけになります。

管理会社や仲介会社の担当者にお礼の気持ちを伝えるなど、今後のためにも良好な関係を築いていきましょう。

満室経営で家賃収入が確保できていれば、不動産投資における様々なリスクに備えることができます。

また満室経営していることは、不動産投資家として、また不動産事業として認められていくことでもあり、銀行評価も高くなり、次の物件を買う際の融資にプラスとなります。

入居者募集は、季節柄や世相などにも影響を受け、その時々の対応が必要になってきますので、不動産投資をしながらその手腕を磨いていきましょう。

また、購入の際にも、ぜひ満室経営ができそうかどうかをしっかりと検討し、健全な不動産投資を目指していきましょう。